图片来源@视觉中国
文 | 迈点
2021年，政府工作报告定调“解决好大城市住房突出问题”， 中央高度重视保障性租赁住房建设，将租赁住房的发展抬升到国家战略层面。在加快完善长租房政策的同时，整顿租赁市场秩序，加大土地和金融支持力度，减免税负，规范市场行为，对租金水平进行合理调控，有望缓解大城市的租房问题，为我国的住房租赁市场带来了新的发展机遇。
01 年度动态
2021年是“十四五”开局之年，“十四五”规划纲要指出“坚持房住不炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡”，将租赁住房的发展抬升到国家战略层面，突出了住房租赁行业的民生属性。
2021年7月，国务院办公厅正式印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》。明确保障性租赁住房基础制度和支持政策，将从土地、资金、金融、税收支持等方面支持发展保障性租赁住房。全国范围内的保障性租赁住房建设明显加快，40个城市计划年内筹集建设93万套保障性租赁住房，实际筹集了93.6万套，顺利达成了2021年的年度筹集目标；另外，根据官方规定的目标，已经公布“十四五”期间保障性租赁住房供应计划的城市，保障性租赁住房供应显著扩大，新增量占总供给量的30%以上。
除了制度支持外，住房租赁行业还陆续受到了中央的市场监管、获得了金融支持和税收支持，推动市场规范化发展。
市场监管政策方面，4月26日，首个系统监管政策出台，政策主要从资金监管方面规范了长租公寓市场的“高收低租”和“长收短付”的行为，明确提出单次收取租金不得超过3个月。随后，8月31日，住建部规定住房租金年度涨幅不超过5%。金融支持方面，国家发改委首次将保障性租赁住房纳入到试点申报项目名单中，进一步加大了住房租赁金融支持力度；税收支持方面，租赁企业向个人出租住房减按1.5%缴纳增值税，企事业单位向个人、规模化租赁企业出租住房，减按4%征收房产税，为住房租赁企业“降税减负”。
02 全国市场变化
1、全国20城住房租赁市场表现：租金高企，租房压力大
2021年，全国主要监测的20城住房租赁市场的租金整体呈现上扬趋势，尤其是下半年，租金高企。9月受毕业季、开学季影响，租金达到峰值52.33元/月/㎡，随后保持高水平的租金状态。第四季度，20城租赁住房租金为51.50元/月/㎡，基本与第三季度持平，仅有小幅下降，租房压力较大。
其中租金TOP10城市平均租金66.36元/月/㎡。整体来看，一线城市租金水平最高。北京遥遥领先，平均租金为114.17元/月/㎡；其次是上海和深圳，平均租金分别为96.74元/月/㎡和87.43元/月/㎡；广州租金控制得较为稳定，落后于杭州，以61.02元/月/㎡的年度租金水平位居排行榜第五。这主要是由于广州中心区城中村的房源，拉低了整体的租金价格。另外，在数字经济的带动下，杭州的人口增长势头十分迅猛，大量的人口涌入也带来了租房需求，推动了租金上涨。
供应层面，整体来看，供应量较为稳定，仅阶段性出现供应短缺的问题。2021年，除了年初受春节的影响，新增供应较低，3月后基本趋于平稳。6月和9月受毕业季和开学季的影响，需求量较大，供应量相对较低。其他时间内供应量均较为稳定，至11月达到年度供应量顶峰，20城租赁房源新增供应超8000间，环比上升5.78%。
随着土地、资金、金融和税收等多渠道保障租赁住房的发展，各地区住房租赁市场供应的大幅增加，有望缓解租赁住房市场的供需矛盾，推动住房租赁市场平稳健康发展。
03 各级城市表现
1、各级城市租金比较：一线城市租金波动最大，高需求推动租金水平一路领先
从各级城市租金来看，2021年，政府监管政策层层加码，一定程度上起到了打击市场乱象，控制房价涨幅的作用。而由于租赁人口集中，租赁住房需求量最高，一线城市租金波动最大，租金水平仍然处于高位，平均租金为89.84元/月/㎡；而新一线城市与二线城市的租金水平相差不大，租金水平也控制得较为稳定。其中，新一线城市平均租金为41.43元/月/㎡，二线城市平均租金为37.83元/月/㎡。
2、一线城市：北京租金最高，供应较少，租房压力最大
四个一线城市中，从租金来看，北京和上海位列第一梯队，租金达到了90元/月/㎡以上，但北京供应量较低，供需关系紧张，租房压力较大；而广州的供应量和租金均落后于其他三个城市。
3、新一线城市：南京多渠道增加房源，高供应缓解租金压力
新一线城市中，华东地区的两个省会城市杭州和南京租金最高，均为50元/月/㎡以上。而南京、成都、杭州在新一线城市中，多渠道增加房源，供应量最多。
4、主要二线城市：厦门租赁市场最为火热
主要二线城市中，厦门、济南、昆明、合肥和石家庄的租金与供应水平呈现正相关的关系。厦门以租金56.23元/月/㎡位列主要二线城市的榜首，其供应水平也最高，展现了厦门在二线城市租赁市场中的活力。而济南和昆明分别以39.09元/月/㎡和34.39元/月/㎡的租金水平位列第二和第三。
04 总结
从供需关系来看，在“十四五”的开局之年，我国大力发展租赁住房，从土地、资金、金融和税收等多渠道保障租赁住房的发展，可以有效提升租赁住房的供应，更能帮助缓解大城市的供需矛盾问题。保障性租赁住房将成为下一个行业重点，政府和企业将对功能性的保障房提供更多的供给，以保障日益剧增的租房需求。从租金层面来看，严格的监管将继续抑制快速上涨的租金，加上金融、税收支持，有望为行业创造规范而又充满活力的发展环境。
